Konya Gayrimenkul Hukuku Avukatı
Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım (şufa), kat mülkiyeti ve kamulaştırma uyuşmazlıklarında dava takibi ve danışmanlık.
Gayrimenkul hukuku nedir ve hangi uyuşmazlıkları kapsar?
Gayrimenkul (taşınmaz) hukuku; taşınmaz mülkiyeti, tapu işlemleri, ortak mülkiyet, kat mülkiyeti ve taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin ilişkileri düzenleyen hukuk alanıdır. Tapu davaları, ortaklığın giderilmesi, önalım ve kamulaştırma uygulamada en sık karşılaşılan konulardır.
Konya merkezli Süleyman Güney Hukuk & Arabuluculuk Bürosu; tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil, önalım (şufa), kat mülkiyeti ve kamulaştırma uyuşmazlıklarında dava takibi ve danışmanlık hizmeti sunmaktadır.
Taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu kayıtları, sözleşmeler ve ayni haklar belirleyicidir. Süreçten önce tapu ve kadastro kayıtlarının incelenmesi, sürelerin (özellikle önalımda) ve usul kurallarının takibi hak kaybını önler.
Sıklıkla karşılaşılan uyuşmazlıklar
- Tapu iptali ve tescil davaları (yolsuz tescil, muvazaa, hata-hile)
- Paylı/elbirliği mülkiyette ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
- El atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) ve ecrimisil
- Önalım (şufa) hakkından doğan davalar
- Kat mülkiyeti ile site/apartman yönetimi uyuşmazlıkları
- Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma
Gayrimenkul hukukunda arabuluculuk
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), kat mülkiyetinden ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023'ten itibaren dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Taşınmazın devrine ilişkin uyuşmazlıklar arabuluculuğa elverişli olup taraflar gönüllü başvurabilir. Tapu iptali-tescil gibi mülkiyet davaları ile kamulaştırma davaları ise kural olarak bu zorunluluğun dışındadır.
Gayrimenkul hukuku alanında sunulan hizmetler
Tapu İptal & Tescil
Yolsuz tescil, muvazaa veya hata-hile hâllerinde tapu kaydının düzeltilmesine ilişkin davalar.
Ortaklığın Giderilmesi
Paylı/elbirliği mülkiyette aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi.
El Atmanın Önlenmesi & Ecrimisil
Haksız işgale son verilmesi ve işgal süresine ilişkin ecrimisil (tazminat) talepleri.
Önalım (Şufa)
Paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satışında önalım hakkının dava yoluyla kullanılması.
Kat Mülkiyeti
Ortak alan, aidat ve yönetim planına ilişkin kat mülkiyeti uyuşmazlıkları.
Kamulaştırma
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davaları.
Satış Vaadi & Sözleşme
Taşınmaz satış vaadi ve devir sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi.
Kentsel Dönüşüm
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm süreçleri.
Durumunuzu değerlendirelim
Konunuza özel bilgi için iletişime geçebilirsiniz.
Gayrimenkul hukukunda öne çıkan konular
Tapu İptali ve Tescil Davası
Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı (yolsuz tescil, muvazaa, hata, hile veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi) hâllerde, kaydın düzeltilmesi için tapu iptali ve tescil davası açılır. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; tapu kayıtları ile keşif ve bilirkişi incelemesi belirleyicidir.
Ortaklığın Giderilmesi
Paylı veya elbirliği mülkiyetinde paydaşlar, ortaklığa son vermek için ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Mahkeme önce taşınmazın aynen (fiziken) taksimini değerlendirir; mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verir. Bu uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır.
Önalım (Şufa) Hakkı
Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanarak aynı koşullarla payı öncelikle satın alabilir. Bu hak, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılır.
El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil
Taşınmazına haksız şekilde el atılan (işgal edilen) malik, hem el atmanın önlenmesini (müdahalenin men'i) hem de işgal süresine ilişkin ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir. Ecrimisil, taşınmazdan yararlanamadığı dönem için hesaplanır.
Gayrimenkul uyuşmazlığı süreci nasıl ilerler?
Görüşme & Kayıt İncelemesi
Tapu, kadastro ve sözleşme kayıtları incelenir; talep ve haklarınız değerlendirilir.
Tespit / Arabuluculuk
Gerekli tespitler yapılır; dava şartı olan uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreci yürütülür.
Dava Süreci
Tapu iptali, ortaklığın giderilmesi veya önalım davaları; keşif ve bilirkişi incelemesiyle yürütülür.
Karar & Tescil
Karar sonrası tapu tescili, satış veya paylaşıma ilişkin işlemler sonuçlandırılır.
Gayrimenkul hukuku hakkında merak edilenler
Tapu iptali ve tescil davası hangi hâllerde açılır?
Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı durumlarda (yolsuz tescil, muvazaa, hata, hile veya vekâletin kötüye kullanılması gibi) açılır. Amaç, kaydın gerçek hak sahibine uygun şekilde düzeltilmesidir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) nasıl olur?
Paydaşlar ortaklığı sona erdirmek için ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Mahkeme önce taşınmazın aynen taksimini değerlendirir; mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verir. Bu uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur.
Önalım (şufa) hakkı nedir ve süresi nedir?
Paylı mülkiyette bir paydaş payını dışarıdan birine satarsa, diğer paydaşlar aynı koşullarla payı öncelikle satın alma (önalım) hakkına sahiptir. Bu hak, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılır.
Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) nedir?
Taşınmazı haksız şekilde işgal edilen malik, hem el atmanın önlenmesini hem de işgal süresine ilişkin ecrimisil tazminatını isteyebilir. Ecrimisil, taşınmazdan yararlanamadığı dönem için hesaplanan bir tazminattır.
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?
Ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyetinden ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Taşınmazın devrine ilişkin uyuşmazlıklar arabuluculuğa elverişlidir; tapu iptali-tescil ve kamulaştırma davaları ise kural olarak bu zorunluluğun dışındadır.
Taşınmaz alım-satımında nelere dikkat edilmeli?
Devirden önce tapu kaydındaki şerh, ipotek, haciz ve irtifak gibi kısıtlamaların incelenmesi; satış bedelinin ve ödeme koşullarının açıkça belirlenmesi önemlidir. Mülkiyet kural olarak tapudaki tescil ile geçer; tapu dışı (haricî) satış sözleşmeleri çoğunlukla mülkiyeti geçirmez.
Satış vaadi sözleşmesi bağlayıcı mıdır?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noter aracılığıyla düzenleme şeklinde yapıldığında geçerlidir ve tapuya şerh edilebilir. Tarafların edimlerini yerine getirmemesi hâlinde, koşulları varsa cebrî tescil (tapuya tescil) talep edilebilir.
Kamulaştırmada hak sahibi ne yapabilir?
İdarenin kamulaştırma işlemine karşı bedel artırımı talep edilebilir; usulüne uygun kamulaştırma yapılmadan taşınmaza el atılmışsa kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat istenebilir. Bu davalarda süreler ve usul kuralları önemlidir.
Gayrimenkul hukuku konunuzu görüşelim
Tapu, ortaklığın giderilmesi, önalım veya kamulaştırma süreçlerinde bilgi almak için bize ulaşın.
Bu sayfadaki bilgiler genel nitelikte ve bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.